+7 (495) 783-95-85
ICQ: 125129162
Skype: liogrand
hotel@liogrand.ru


 
 
  Яндекс цитирования
 
Copyright LIO GRAND
2006-2018
All rights reserved copying materials denied. Использование текстов и фотографий с этого сайта возможно только с письменного разрешения ООО ЛИО ГРАНД. Информация, представленная на сайте, ни при каких обстоятельствах не может быть рассмотрена, как публичная оферта, и носит исключительно рекламно-справочный характер.
 
  
 
Строительство новых отелей в Москве
 
Посмотреть все новости
23 июня 2014г.
Строительство новых отелей в Москве
 

Об одном из строящихся отелей в Москве известно давно. Многофункциональный гостиничный комплекс «Царев сад» продолжают возводить на Софийской набережной в центре столицы. По информации от Москоминвеста, сейчас строительство опять продлено, в этот раз до конца 2016 года. Сама концепция развития территории по адресу Софийская набережная, владение 36/10 была трансформирована. Теперь в нее включено примыкающее здание, которое также находится в собственности общества. В основном здании разместятся апартаменты и отель, а в присоединенном – предприятия торговли, питания, бытового обслуживания и спортивно-оздоровительные учреждения. Общая площадь гостиничного комплекса – порядка 85 000 кв. м, на подземную часть придется более 35 000 кв. м. Высота объекта составит порядка тридцати пяти метров, а площадь земельных участков по адресам будет примерно равна 1,5 гектара.

Стала известна информация и еще об одном отеле, который появится в Москве. По итогам мартовских торгов здание по адресу Варварка, 14 было продано за 3,4 млрд. рублей ООО «Турбо», принадлежащему Дмитрию Шумкову. Это бывший доходный дом Персица 1909 года постройки, общей площадью 21 000 кв. м. В планах бизнесмена – реконструировать объект и делать пятизвездочную гостиницу. Сумма вложений составит $300 млн. Понятно, что один из основных вопросов – окупаемость проекта. По словам руководителя отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марины Смирновой, в таком здании можно разместить отель на 190-200 номеров, учитывая его общую площадь и предполагаемый класс: «Если допустить, что гостиница будет работать как среднестатистический люксовый объект (загрузка – 65%, средняя цена продажи – $400), то в год чистая операционная прибыль может составить порядка $10-12 млн. Но даже если не брать в расчет фактор стоимости денег во времени, окупаемость превысит 10 лет. Обычно инвесторы, вкладывающие деньги в подобные проекты, рассчитывают на выход из бизнеса после стабилизации операционных показателей отеля. Это позволяет окупить затраты на строительство, а также зафиксировать прибыль, если проект удачный и показывает хорошие результаты. Но в этом случае продать гостиницу даже за $300 млн. будет очень сложно, если не сказать невозможно, поскольку покупатель смотрит на операционные результаты. В последние годы мы наблюдали компрессию ставок капитализации, но все равно они оставались на уровне 6-9% для «знаковых» объектов. Здесь же ставка должна быть на уровне 3-4%, что труднодостижимо».

Причем «топовое», с точки зрения расположения, место тоже не гарантирует быстрой окупаемости. Заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства CBRE Станислав Ивашкевич полагает, что в варианте отсутствия быстрого дохода у инвестора, скорее всего, будет какая-то другая выгода от проекта. В качестве операторов на будущий объект пока рассматриваются три претендента, причем еще не представленные в России: Dorchester, Peninsula и Jumeirah (из перечисленных компаний только Jumeirah строит отель в Санкт-Петербурге).

Заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar Анна Данченок отметила, что многие бренды 5*, преимущественно азиатского происхождения, неоднократно заявляли о желании выйти на московский рынок. В их числе Mandarin Oriental, Raffles, Shangri-La. Говоря о конкуренции, Анна пояснила, что в зоне Кремля в сегменте 5* она очень высока: «Помимо уже существующих Ritz-Carlton (Ритц Карлтон Москва http://www.liogrand.ru/module.php?mod=show_hotels&region=5&id=43), Ararat Park Hayatt (Отель Арарат Парк Хаятт Москва http://www.liogrand.ru/module.php?mod=show_hotels&region=5&id=50) и Kempinski (их в Москве два – Балчуг Кемпински Москва http://www.liogrand.ru/module.php?mod=show_hotels&region=5&id=51 и Никольская Кемпински Москва http://www.liogrand.ru/module.php?mod=show_hotels&region=5&id=601) здесь вскоре появится первый объект сети Four Seasons на 180 номеров http://www.liogrand.ru/module.php?mod=show_hotels&region=5&id=615».

Руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Дэвид Дженкинс подчеркнул, что участок на Варварке в целом подходит для размещения отеля, однако вывод на московский рынок такого большого (на 320 номеров) люксового объекта – большой риск для инвестора: «Конкуренция в этом сегменте велика, а с учетом открытия первой гостиницы Four Seasons в Москве она еще вырастет».

Без дополнительного стимулирования делового туризма рынок роскошных гостиниц Москвы столкнется с недостатком спроса, что выгодно для гостей, но невыгодно для самих отельеров. Уже в первом квартале 2014 года под влиянием политической нестабильности доходность на номер в люксовых объектах столицы сократилась на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, преимущественно за счет снижения среднего тарифа до 12 800 рублей.

Но, как замечает Марина Смирнова, маловероятно, чтобы операторы отказались от участия в проекте. Локация престижная, и если собственник выполнит требования стандартов такого уровня, то они будут управлять отелем. В стране пока не представлены Bvlgari, St. Regis, Waldorf Astoria и другие. Причем не только экзотические восточные бренды, но и уже вышедшие на рынок России операторы могут и должны рассматриваться как потенциальные партнеры по управлению. Ведь у многих из них есть и другие гостиницы, что дает возможность тренировать персонал, включая топ-менеджмент, использовать перекрестные продажи и т.д.

Так что цель приобретения здания на Варварке пока конкретизировать сложно. Объект, несмотря на уникальность и привлекательность, будет окупаться довольно долго. При этом, проведя параллели с предыдущими приобретениями г-на Шумкова, можно говорить и о нематериальных выгодах, вплоть до банальной престижности покупки.

Вопрос целесообразности нелишне рассмотреть и с другой стороны: первичная цель выставления здания на торги заключалась в компенсации расходов на строящийся парк «Зарядье», концепция которого не предусматривает коммерческой составляющей. При этом, говоря о заявленных инвестициях в устройство парка в размере $200 млн., продажа доходного дома на сумму в $100 млн. позволяет частично сократить расходы города на проект, считает Анна Данченок. Вполне возможно, лучшим вариантом было бы устройство на территории крупного МФК.

Станислав Ивашкевич говорит о недостатке информации для прогнозирования: «Окупаемости парка «Зарядье» строительство гостиницы не поможет. Не зная истинных целей застройщика и его планов по девелопменту, нельзя давать совет, что именно лучше было бы там построить». Марина Смирнова тоже не строит оптимистичных прогнозов: «Может быть, клиенты гостиницы будут гулять в парке и покупать сувениры и мороженое, но серьезный финансовый вклад не внесут. Возможно, сама сделка по продаже дома позволит обустроить парк. Но, насколько понимаю, здание продается без «гостиничного» обременения, так что связи не прослеживаю».

 
   
 
Компания ЛИО ГРАНД
 
член Российской Гостиничной
Ассоциации, номер в
Федеральном реестре
туроператоров РТО 012581
  
Получайте специальные предложения и следите за нашими новостями


Курс USD по данным ЦБ РФ

Как стать партнером?
Цена дня для партнеров
Город
Введите дату
Москва 18.09.2019г.
Информация отсутствует

Быстрый поиск отеля
Дата заезда
Дата выезда
Город
Звездность
  Отель дня
Отель Дворец Трезини, Санкт-Петербург.
Отель Дворец Трезини 5*
Санкт-Петербург
Подробности...
Экономьте от 20% и больше со специальными предложениями. Подпишитесь и получайте эксклюзивные предложения!
Партнерам
Компания "ЛИО ГРАНД" реализует услуги на основании Договора на предоставление услуг и на базе Договора страхования гражданской ответственности (срок действия Договора страхования - по 31 мая 2019 г.) Размер финансового обеспечения составляет 500 000 рублей. Обязательства по данному Договору гарантируют нашим заказчикам возмещение потерь в страховых случаях, определенных Договором страхования.
Договоры
Информация для предприятий
Информация для агентств
Бонусная программа